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　　【导读】多部门推出一揽子政策，推动加快构建房地产发展新模式　　中国基金报记者张玲　　8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整。住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门连发多份重量级文件，围绕商品房销售制度、房企信贷管理、资本市场融资渠道等推出一揽子改革举措，改革力度、覆盖广度均十分罕见。　　多位受访专家表示，多部门同步推出的政策“组合拳”，是一场覆盖商品房销售、信贷管理、资本市场融资的全链条制度重构，将推动行业告别过去高杠杆、快周转的发展路径，为房地产新发展模式筑牢制度根基，助力推动房地产市场高质量发展。　　完善商品住房销售制度　　有力有序推进现房销售　　8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确提出完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售，以及加强政策措施协同。　　1994年，《城市房地产管理法》在法律层面确立商品房预售制度，此后预售模式逐步成为我国新房销售的主流方式，至今已走过三十余年历程。最新《通知》并没有一刀切直接取消预售制度，而是强调了“稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”。　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，《通知》从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产发展新模式要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础。当前，房地产行业正从“有没有”转向“好不好”，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革、引入现房销售模式，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。　　“今年以来，多地已在土地供应中增加现房销售地块，部分城市也出现了现房销售项目，市场对配套制度的需求日益迫切。”严跃进指出，《通知》明确支持各地结合实际、稳妥有序、循序渐进推进改革，有利于释放政策正向效应。　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，未来现房销售将逐步成为市场主流，这将对房企的资金实力、项目管控能力与产品品质提出更高要求，加速行业优胜劣汰，进而推动房地产市场高质量发展。　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《通知》旨在落实国家“十五五”规划纲要提出的“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”精神与要求，构建我国房地产新发展模式、推进高质量发展。同时，完善商品房销售制度的核心在于有力有序推进现房销售。在现房销售模式下，新增的供应将彻底实现“所见即所得”，行业也将逐步告别“同质化竞争、低水平供给”。　　建立主办银行制度　　房贷最长可贷40年　　同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，构建了全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。　　招联首席经济学家、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示，《意见》是对房地产信贷制度的系统性重构，通过“先交房、后放贷”的核心机制，配合更长的贷款期限、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健、对金融系统更为安全的制度框架。　　为了更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。　　开发贷款方面，《意见》明确提出建立开发贷款主办银行制度。对此，严跃进表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。　　同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。　　个人住房贷款方面，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。　　“这是房地产金融领域的一项重大突破。其最直接的影响是降低每月应还本息，显著缓解购房初期的月供压力。”严跃进表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。　　对于当前市场存在的部分顾虑，严跃进进一步指出，期限延长可能增加总利息支出，但其本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力。同时，40年并非强制还款期限，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。因此，当前政策能让更多需求“敢贷、能贷”，是房地产金融精准施策的重要体现。　　赵秀池直言，贷款期限延长是一把“双刃剑”，一方面降低了购房资金门槛，但另一方面贷款的总利息也有所增加。“此外，有可能到还款日，购房人已经退休了，是否还有还款能力是需要考虑的一个问题。因此，购房人需要根据自己的具体情况作出借款期限的判断。银行也需要进行相应的制度设计，以防范金融风险。” 　　《意见》还对还款方式进行约束，提出“贷款期限在1年以上的，按月还本付息”。南开大学金融学教授田利辉指出，这实质上是禁止“先息后本”“气球贷”等前期只付利息、本金后置的做法，避免了贷款存续期内风险不断累积、现金流与债务偿付能力脱节的问题，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中，防止投机性购房和过度加杠杆。　　构建多层次融资支持体系　　拓宽房企资本市场融资路径　　同日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称证监会《意见》），提出一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，构建起“股权—并购—债券—资产证券化—不动产私募投资基金”多层次资本市场融资支持体系，全方位拓宽了房企资本市场融资路径。　　李宇嘉分析，首先，证监会《意见》重点明确了改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，这与住建部提出的项目公司制、主办银行制相呼应，显示房地产融资功能削弱，“总对总”的融资一去不复返。　　其次，证监会《意见》将推动房地产金融向新模式转型。过去银行靠土地抵押、按揭投放的规模化增长获利。未来必须要转向服务现房销售，探索存量盘活、运营（租赁和城市更新）的金融支持，在实现房地产新模式转型的过程中，探索属于银行的利润空间。　　最后，证监会《意见》将为城市更新提供融资创新。城市更新“融资—现金回流”的周期更长，更需要CMBS、不动产ABS、REITs等工具。后续，融资新模式能否成规模涌现，以及项目能否形成可持续循环落地，都是城市更新能否推进的关键要素。　　证监会《意见》还指出，上市房地产开发企业再融资的，重点关注其资金管理、拿地拍地、项目建设销售等内部控制制度是否健全有效，以及项目开发、注册资本缴纳、企业资质等是否合法合规。　　“这是从源头把控风险，汲取上一轮市场发展中部分企业因内控缺失导致违规融资、规模盲目扩张，最终积聚重大风险的教训。堵住制度漏洞、强化合规性，是本次政策的重要转向。”严跃进表示，最新推出的支持政策并非简单“输血”，而是“输血”与“堵漏”并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条，有利于推动企业建立长效健康发展机制以及行业整体高质量发展。　　田利辉直言，房地产金融已经从“百米冲刺”转向“马拉松”，拼的不是爆发力，而是耐力、判断力和长期主义。只有把风险看透、把方向找准、把合规守住，才能真正助力房地产市场平稳健康发展。　　多部门政策合力　　推动加快构建房地产发展新模式　　同日，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。　　严跃进指出，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力，为房地产行业提供了多维度融资支持，这标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期，促进行业健康发展。　　“8月28日，住建部门、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词为房地产发展新模式。”严跃进总结道，无论是预售制度与现房销售的改革，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化，抑或资本市场对房企融资的支持，其背后均以房地产发展新模式为统领，旨在助力行业转型。　　赵秀池分析，本轮一揽子政策的核心信号有三：一是通过顶层设计进行制度重构，央行、住建部等核心部门同步发力，覆盖销售、信贷、融资全链条，不是短期刺激，而是为“十五五”规划提出的房地产发展新模式打地基。二是终结“烂尾楼”风险，核心机制是资金全程闭环管理。从源头保障“所见即所得，交房即交证”。三是倒逼行业转型，开发商必须靠产品和质量竞争，过去高杠杆、快周转的模式被彻底终结，未来行业发展将更稳健。　　“从需求侧而言，系列政策将提振市场信心，释放刚性、改善性住房需求，有利于平衡供求关系，促进房地产市场回暖。”赵秀池说。　

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！　　来源：中国基金报　　8月28日晚间，中金公司发布公告称，董事会同意公司以自有货币资金向全资子公司中金国际一次性增资42亿元人民币或其等值货币。今年以来，头部券商密集注资香港子公司，中资券商国际化业务不断深化。　　中金公司拟向中金国际增资42亿元　　公告显示，中金公司第三届董事会第二十三次会议审议通过多项议案，其中一项是同意以自有货币资金向全资子公司中金国际一次性增资42亿元人民币或其等值货币，授权公司管委会及授权人士落实具体方案。　　中金公司的全资子公司中金国际为境外投资控股公司，于1997年4月在香港注册成立，中金公司通过中金国际的若干子公司开展境外业务。　　中金公司凭借较早的国际化布局，形成了突出的跨境业务能力，具有领先的跨境业务市场地位。在国际布局方面，中金公司建立了覆盖中国香港、纽约、伦敦、新加坡、法兰克福、东京、越南、迪拜的国际网络，并充分调动境内外的研究、团队、产品等资源，为客户提供一站式的跨境服务。　　中金公司8月28日晚公布2026年半年报，报告期内实现营业收入193.02亿元，同比增长50.47%；实现归母净利润81.99亿元，同比增长89.35%；加权平均净资产收益率达7.60%，同比上升3.44个百分点。　　凭借国际化业务优势，2026年上半年，中金公司实现境外营业收入59.66亿元，同比提升近50%，占总营收约三分之一。　　记者了解到，中金公司积极畅通跨境资本桥梁，一方面服务产业资本、金融资本“引进来”，上半年公司引入外资投向A股、港股超过1500亿元，“中国50国际版”与“环球50”管理规模稳步提升；另一方面通过推动境外上市及跨境并购服务中资企业“走出去”，提升国际资本市场话语权与定价权。　　“出海”成券商增长重要引擎　　今年以来，头部券商密集向香港子公司注资，中资券商国际化业务不断深化。截至发稿，中信证券、国泰海通、华泰证券、广发证券、招商证券等头部券商纷纷掏出真金白银加码国际业务。　　具体而言，8月17日晚间，招商证券宣布，董事会审议通过增资议案，拟向招证国际增资不超过76亿港元，并同意由招证国际向其全资子公司增资不超过60亿港元。　　6月，国泰海通披露，拟向国泰海通金融控股有限公司增资90亿元推动国际化业务发展，持续培育跨境金融优势。5月，中信证券发布公告称，拟向大股东中信金控定向发行7.94亿H股，募集资金总额为人民币160亿元，全部用于发展公司国际化业务。　　3月，广发证券董事会批准向广发香港增资61.01亿港元，强化公司跨境服务能力，增厚广发香港资本实力。1月，华泰证券拟向全资子公司华泰国际增资不超过90亿港元，用于支持境外业务发展。　　境外业务收入已成为券商业绩的重要支撑。中国证券业协会数据显示，截至2025年末，34家内地券商共设立36家境外子公司，总资产达1.94万亿港元（约合1.78万亿元人民币），同比增长31.95%；全年营收452.33亿港元（约合414.41亿元人民币），同比增长6.15%。多家头部券商国际业务收入占比超过15%，标志着该业务板块已成长为重要的盈利来源。　

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