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受到多重因素影响，当前的经营指标尚未有实质性改善，债务和流动性依然承压，控亏、减亏仍然是公司今年核心经营目标之一。观点网 7月31日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）完成董事会换届，徐恩利当选新一任董事长，黄力平卸任后留任董事，黄宇任总裁。随后，这家正处于调整期的房企交出了新任董事长任内首份半年度答卷。8月27日晚间，万科发布2026年半年度业绩报告，上半年实现营业收入701.7亿元，同比下降33.4%；归属于上市公司股东的净亏损为149.5亿元，较上年同期扩大25.2%；经营活动产生的现金流量净额则同比大增116.28%至49.48亿元，经营性“造血”有所恢复。对于这份承压的半年报，市场早已有所预料，在不久的股东会上，万科管理层表示，受到多重因素影响，当前的经营指标尚未有实质性改善，债务和流动性依然承压，控亏、减亏仍然是公司今年核心经营目标之一。经营指标从财报来看，上半年万科实现营业收入701.7亿元，期内亏损总额134.9亿元，其中归母净亏损为149.5亿元，上年同期为亏损119.47亿元。亏损从何而来？主要源于三方面：其一，房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，直接压缩了利润盘子。收入结构中，房地产开发及相关资产经营业务收入487亿元，占总营收的69.4%；物业服务业务收入184.6亿元，占比26.3%。开发主业仍是基本盘，但结算规模的下滑拖累了整体营收表现。上半年，万科实现签约销售面积293万平方米，销售金额358亿元。其中南方区域贡献销售金额110.52亿元、上海区域98.17亿元，是主要来源区域。交付方面，上半年交付88个项目，合计2.3万套房屋，交付节奏整体平稳。来源：企业公告截图毛利率方面，房地产开发及相关资产经营业务6.1%，较上年同期下降2.6个百分点，不过在补回折旧摊销后毛利率回弹至12.1%。其二，结合行业、市场和经营环境变化，公司新增计提资产减值；2026年上半年公司共计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备合计42.73亿元，转回或转销各类减值准备合计20.89亿元。来源：企业公告截图截至2026年6月30日，各项资产减值准备余额合计946.07亿元，较上年末增加21.84亿元；期内计提各类减值准备对归母净利润的影响规模为31.64亿元。其三，成本法核算下部分经营性业务及非主业财务投资出现亏损。资金面的改善是本期中报亮点之一。上半年经营活动产生的现金流量净额为4.95亿元，同比增长116.28%，显示回款能力增强、经营性“造血”有所恢复。此外，为了日后经营能够回到正轨，万科还保留着不少“家底”。截至期末，合并报表范围内已售未竣工资源为961.6万平方米，合同金额约915.1亿元。而且在存量资源盘活为主导的投资策略指引下，该公司上半年主要通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，总规划计容建筑面积75万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，新增项目平均地价为7448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。来源：企业公告截图截止期末，万科在建项目总计容建筑面积约2472万平方米，其中权益计容约1636.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2841.1万平方米，权益计容约1804.8万平方米；还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积338.6万平方米。业内人士分析，万科新班子任务艰巨，董事会换届后多元互补的专业配置，以及管理力量的充实强化，有助于万科在化险关键阶段持续攻坚克难，稳步推进风险缓释与经营优化。下一阶段任务今年7月，万科进行了新一轮董事会换届，徐恩利当选为新任董事长。当时万科方面表示，徐恩利长期从事企业管理工作，深耕房地产领域多年，并担任过A股、港股两地上市公司负责人，与总裁黄宇的搭档组合契合万科的企业特点和当前形势需要，有利于持续推进化险与发展。在七月底召开的临时股东会上，黄宇称万科下一阶段的工作任务将重点放在优化资产结构与质量、以客户需求为导向深化迭代好房子体系、深耕城市更新业务、探索创新业务模式以及依托数字化科技化手段赋能业务共五个方面。最重要的化险工作中，万科将重点稳存量融资，有序缓释到期的偿付压力，全力维护存量债务整体平稳，同时积极探索多元市场化解决路径，结合实际情况灵活推进债务优化，维护各方长期利益。今年上半年，万科已完成了“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等10只债券的展期工作，通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释。上半年，万科多措并举推进房屋交付，持续提升开发业务产品力。1-6月，万科综合运用多种创新技术，加强工程品质全周期管理，并深入推进“城市兴交付”，以“最后一公里”为切入点，围绕场景、服务、体验、品质维度加强系统化的产品检视与闭环管理，按期保质完成上半年交付计划，并持续提升交付认可度，集中交付期整体收房率近90%，长春、武汉等城市10个项目集中收房率100%。在全力做好交付的基础上，万科从多个维度提升综合住区产品竞争力，更新迭代405项产品技术标准，围绕大盘配套、户型设计、精装景观等维度深挖产品细节，同时持续迭代产品系列，以标准化产品体系提升新项目的均好性，上半年新项目整体首开去化率达60%。代建业务方面，报告期内万科在管项目79个，管理面积1360万平方米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市，项目类型涵盖商品住宅、保障房、人才房、学校、产业办公、城市更新、康养医疗、物流仓储等。另外，万科借力政策窗口、强化政企联动，通过土地收储、资源置换、规划条件优化等路径破解项目困局，其中福州星澜花园项目是依托属地政策完成工业用地收储，并以收储款置换获取的计容建面3.23万平方米住宅项目。报告期内，公司累计盘活优化及新增产能155.8亿元。经营服务业务则呈现“多点开花、规模企稳”的态势。其中，万物云上半年收入191.9亿元，住宅服务底盘稳步扩张，新签约住宅项目207个，商企和城市空间综合服务收入同比增长，并运用人工智能技术提升管理效能，推动行政费用率持续下降。泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，保持规模优势的同时持续巩固客户口碑，上半年客户满意度96.5%，续租率进一步提升。商业业务销售额及客流稳健增长，合作品牌超12000家，多个存量项目改造后坪效明显提升；万纬物流全口径收入同比增长6.9%，可租赁仓储面积1053万平方米，其中多块业务实现快速增长，冷链收入同比增长23.6%，物流服务收入同比增长29%。面向下半年，万科在半年报中表示，将从五方面推进相关工作：优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整；以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级“三好”产品体系；积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务；探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势；依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率。

中长期看，运营板块的收入占比与利润率，将最终决定公司能否完成从“开发商”到“城市服务商”的价值切换。观点网 8月27日，深圳控股发布中期业绩公告，剔除汇兑等非经营性因素后，归属于股东的净亏损19.86亿港元，同比收窄24.15%，亏损缓解更多来自去年高基数与减值计提的减少。值得注意是，上半年集团收益101.39亿港元，同比微降2.04%；毛利缩水至14.28亿港元，同比下滑19.48%，毛利率进一步探底至14.08%。毛利率五年近乎腰斩再腰斩，折射出房地产开发主业在行业深度调整中定价权与结转质量的双重承压。房地产行业整体仍处筑底区间，深圳控股的毛利率下行既有公司项目结构的因素，也是行业系统性收缩的缩影。面对调整，深圳控股正加速寻找支撑估值的第二分支，物业公建化拓展与商业IP化运营的雏形已现。结构性走弱从收入结构看，“物业发展”仍是绝对主力，但来自外部客户的收益由上年同期的74.64亿港元降至68.61亿港元。据中期报告披露，上半年深圳控股收益101.39亿港元，同比微降2.04%；毛利14.28亿港元，同比下降19.48%，毛利率14.08%较上年同期的17.13%再降3.05个百分点。在结转规模大体持平的背景下，毛利率下行意味着项目结构正在向低毛利产品倾斜。保障房、限价盘等政策性项目占比上升，而高溢价项目的结转贡献下降。这是下行周期中多数国央企开发商的共同处境，深圳控股亦未能幸免。将五个中报期的毛利率串联，趋势更为直观：37.6%（2021H1）、45.0%（2022H1）、34.4%（2023H1）、28.9%（2024H1）、17.13%（2025H1）、14.08%（2026H1）。需要说明的是，2025年起公司收益口径有所调整（当年中期收益同比大增175%），但毛利率的单边下行趋势与口径变化无涉，如实刻画了开发主业盈利中枢的持续下移。五年前深圳控股整体毛利率尚高于行业平均约10个百分点，如今已回落至14%一线，曾经的“高毛利护城河”正在被行业出清的过程逐步抹平。图1｜2021–2026年中报营业额与毛利（亿港元）数据来源：深圳控股历年中期业绩公告及业务进展公告；观点编辑部整理深圳控股成本端另一重压力来自费用，上半年销售及分销开支3.43亿港元，同比大增41%；行政开支5.14亿港元，同比增长4.5%。在去化承压的环境下，营销费用具有较强刚性，以价换量、渠道佣金支出抬升，直接侵蚀利润。更值得注意的是“其他开支”由上年同期的3.37亿港元激增至12.66亿港元，其中包含约11.22亿港元的存货减值拨备，这一减值规模与359亿港元的已落成现房存量形成呼应。截至2026年6月，深圳控股总资产1455.93亿港元；存货方面，发展中物业287.95亿港元、持作待售已落成物业359亿港元，合计646.86亿港元，较2025年末681.05亿港元下降约5%。在二手房市场以价换量、新房去化周期拉长的背景下，这部分资产不仅吞噬财务费用，还面临继续减值的风险。与之呼应，贸易及其他应收款高达116.16亿港元，回款质量同样值得警惕。三重因素叠加，深圳控股经营溢利由上年同期的盈利7.04亿港元转为亏损7.95亿港元。最终导致的是归属于股东净亏损为19.86亿港元，较2025年同期26.18亿港元收窄24.15%，基本每股亏损22.32港仙。减亏背后是本期联营公司减值归零，仅此一项便显著压低亏损基数。而且，应占合营及联营公司亏损仍有2.23亿港元，显示对外合作板块尚未走出亏损区间。深圳控股报表“由亏转盈”的最后一笔，是其他全面收益中的汇兑差额。期内因外币业务换算产生的汇兑差额高达23.39亿港元，正是这笔非现金、不可持续的“纸面收益”，将全面收益总额拉升至4.07亿港元。管理层对资金面的谨慎态度亦从分红政策可见一斑，董事会决议不宣派中期股息。压力与亮点截至2026年6月，深圳控股总负债988.6亿港元，其中流动负债606.85亿港元；银行及其他借贷合计约388亿港元，其中长期借贷259.14亿港元、短期借贷128.89亿港元，长短债比例约为67:33，债务期限结构合理。浮息借款占比66.02%，定息借款占比33.98%。随着港元浮动利率有所下降，公司银行及其他借款平均综合利率由2025年全年的年息3.47%下降0.3个百分点至本期的3.17%，利率下行正在为财务费用减压。上半年财务成本净额7.05亿港元，流动负债中约104.34亿港元为合约负债（预收房款，无息），硬性偿债压力可控。但所得税开支由上年同期的6亿港元大幅降至2.13亿港元，主要源于应纳税所得额收缩，反向印证了主业盈利的弱化。特别值得关注的是，应付最终控股公司及直接控股公司款项合计超过173亿港元，显示公司在市场化融资之外，对股东方“内部输血”依赖度仍高，这种安排虽具灵活性，却也意味着转型投入的自主性受限。2026年上半年，深圳控股通过一系列资本运作有序压降房地产开发业务占比，持续优化资本结构。一是以现金对价约2.74亿元人民币（折合约3.15亿港元）向沙河实业出售所持晶华电子70%股权，通过剥离非核心资产，有效整合、集中企业资源，现金回笼主要用于补充日常经营营运资金。二是控股股东深业集团以增资方式，将其对公司下属鹏基公司约26.04亿元人民币（折合约29.98亿港元）借款转为股权。本次债转股交易有效压降公司有息负债规模、减少利息支出，并降低公司在惠州、泰州等非核心区域的房地产开发资产规模及业务布局占比。这两笔交易传递出清晰的信号，深圳控股正在通过“做减法”的方式，从非核心区域和非核心业务中有序退出，将资源向深圳及大湾区核心城市、向不动产资管运营核心板块集中。图2｜深圳控股存货结构：发展中物业与已落成物业（亿港元）数据来源：深圳控股2026年中期业绩公告及2025年年度业绩压力之下并非没有亮点，深圳控股2026年第一季度及第二季度业务进展公告显示，上半年合同销售额合计约59.66亿元，合同销售面积约26.18万平方米，同比分别下降8.54%和12.73%，完成全年销售目标约52%。横向对比来看，据国家统计局数据，2026年1-6月全国新建商品房销售额同比下降13.6%，深圳控股的销售降幅明显窄于行业均值。分季度看，一季度合同销售额约30.52亿元、二季度约29.24亿元，金额端环比小幅回落；但合同销售面积由一季度的12.74万平方米回升至二季度的13.84万平方米，环比增长8.6%，颐樾府、泰瑞府等深圳核心项目持销良好，上海、南京、成都项目亦有贡献。此外，深圳控股合同销售规模自2023年上半年148亿元的高点回落后，2024-2026年中期维持在60-70亿元的区间，波动幅度显著收窄，显示其以深圳及大湾区为核心的销售底盘已初步筑稳。图3｜近五年中报合同销售金额（亿元人民币）数据来源：深圳控股历年中期业绩公告及业务进展公告；观点编辑部整理交付端，上半年深圳控股完成涉及13个项目分期的竣工备案，建筑面积合计约91.3万平方米（一季度42.8万平方米、二季度48.5万平方米），其中颐樾府二期如期竣备。在“保交楼”政策与市场信用重建的语境下，交付能力既是契约责任，也是销售溢价的信用背书。深圳控股转向以深圳、大湾区核心城市为主的理性供货。这种收缩式企稳，与全行业去杠杆的进程基本同步。真正支撑长期估值逻辑的，是运营板块的加速放量。2026年一季度，深业运营净拓展合约面积约645.8万平方米；二季度再拓219.1万平方米，净拓展合同金额4.43亿元，其中公建类拓展占比超过90%。中标皇岗口岸新联检楼管养、铁路护路联防、海军舰艇岸勤部及966医院等政府、军队及公共事业单位项目，客户结构与现金流质量的抗周期属性远超传统住宅物管。图4｜深业运营净拓展合约面积（万平方米）数据来源：深圳控股历年中期业绩公告及2026年季度业务进展公告商业运营方面，深业上城一季度客流逾211.7万人次，商场销售额1.91亿港元、同比增长12%。6月26日“深业湾中上城商业及魔法世界IP乐园”开业，以2万平方米国际IP室内综合体撬动“商业+主题乐园”的文商旅闭环；毗邻新皇岗口岸的河套中心商业中心亦被纳入版图。深圳控股明确提出向“不动产资产管理与城市综合运营服务商”转型，构建强抗周期、可持续现金流的业务组合。物业公建化拓展与商业IP化运营构成第二曲线的清晰雏形。中长期看，运营板块的收入占比与利润率，将最终决定公司能否完成从“开发商”到“城市服务商”的价值切换。

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